O presidente Luiz Inácio Lula da Silva sancionou o chamado “Marco Legal das Garantias”. Trata-se da Lei n૦ 14.711/2023, publicada no dia 31 de outubro no Diário Oficial e já está em vigor.
A sanção ocorreu, no entanto, com diversos vetos, destacando-se, dentre eles, a possibilidade de Busca e Apreensão Extrajudicial de bens móveis alienados fiduciariamente.
A nova Lei trouxe diversas alterações e novidades, com destaque nos seguintes pontos:
1 – Possibilidade de inserção de diversas alienações fiduciárias sobre o mesmo imóvel
A partir de agora, é possível dar o mesmo imóvel em garantia por diversas vezes, caso em que, se o devedor se tornar inadimplente, as alienações anteriores terão prioridade em relação às posteriores.
Essa regra também se aplica à garantia hipotecária.
2 – Previsão da figura do Agente de Garantias
Outra alteração relevante foi a previsão legal do Agente de Garantias, que atua como administrador, no caso de existirem diversas garantias sobre o mesmo bem.
O Agente de Garantias é uma figura que já existe no mercado, mas agora, conta com previsão específica na Lei, que traz as suas atribuições e forma de atuação judicial e extrajudicial.
O Agente deve ser escolhido pelos credores e atuará em nome próprio e em benefício deles, inclusive em ações judiciais que envolvam discussões sobre a existência, a validade ou a eficácia do ato jurídico do crédito garantido.
3 – Extensão da Hipoteca
A nova Lei alterou o Código Civil, acrescentando o artigo 1.487-A, que traz a possibilidade de extensão da hipoteca a novos contratos, desde que se trate do mesmo credor e não exceda ao prazo e ao valor máximo garantidos, constantes da hipoteca original.
4 – Execução Extrajudicial dos créditos garantidos pela hipoteca
Outra novidade é a execução extrajudicial do crédito hipotecário, através de um procedimento próprio, o qual, contudo, não pode ser adotado quando se tratar de financiamento da atividade agropecuária.
A Execução extrajudicial do crédito hipotecário é similar ao previsto para o caso de execução extrajudicial da alienação fiduciária em garantia sobre imóveis, sendo necessário processo judicial para obrigar o devedor a desocupar o imóvel, após a arrematação, venda privada ou adjudicação.
5 – Mudanças no Decreto-Lei 911:
A principal alteração nesse Decreto Lei é o procedimento de cobrança extrajudicial da dívida, o qual somente pode ser promovido se houver previsão expressa no contrato, em cláusula destacada.
Nesse caso, o procedimento tem início no cartório de registro de títulos e documentos do domicílio do devedor ou da localização do bem.
A nova lei atribui ao Oficial cartorário o encargo de avaliar a regularidade do crédito e, no caso de contestação, poderá haver a extinção do procedimento, caso o Oficial se convença das alegações do devedor.
No texto original, esse procedimento extrajudicial trazia inclusive a previsão de Busca e Apreensão do bem, mas esse trecho foi objeto de veto presidencial.
O texto com os vetos, portanto, prevê a conclusão do procedimento extrajudicial com a averbação da propriedade fiduciária ao credor, pelo Oficial cartorário, sendo obrigatória a atuação judicial para a retomada forçada do bem.
6 – Tentativa de solução amigável antes do protesto
Outra alteração diz respeito à atuação do Oficial tabelião como conciliador, caso o credor assim requeira.
A partir de agora, ao apresentar o título para protesto, o credor pode pedir ao Oficial que tente negociar o crédito antes do protesto.
Nesse caso, será enviada comunicação com o teor da proposta ao devedor. Essa comunicação pode ser eletrônica, inclusive através de aplicativo de mensagens (como o whatsapp, por exemplo).
Se a tentativa de negociação for frustrada, o protesto será lançado.
Em qualquer caso, havendo ou não opção pela negociação prévia, o credor pode autorizar que o próprio tabelião fique responsável pelo recebimento dos valores.
Conclusão
O marco legal das garantias trouxe diversas formas de acelerar e descomplicar o recebimento dos débitos em mora, facilitando comunicações, dispensando formalidades e trazendo possibilidades de dispensa de um processo judicial.
Porém, algumas medidas foram mantidas sob o crivo do Judiciário, mais especificamente, aquelas referentes à retomada da posse dos bens dados em garantia.
A justificativa para os vetos lançados pelo Presidente passa pela preservação de direitos e garantias individuais dos devedores, pois medidas de coerção devem sempre ser discutidas e determinadas dentro do devido processo legal, com as garantias que a Constituição Federal traz.
Cabe ressaltar, por fim, que a maioria das mudanças só valerá para contratos futuros, dada a necessidade de previsão contratual específica, de várias das medidas trazidas pela nova lei.
